Eine Immobilienfinanzierung ist oftmals eine Entscheidung für das ganze Leben und sollte gut durchdacht werden. Oft stellt sich die Frage, ob es möglich ist, durch Eigenkapital den Zinssatz bei der Baufinanzierung zu senken.
Aus unserer jahrelangen Erfahrung im Bereich der Immobilienfinanzierung haben wir die 3 häufigsten Fragen der Kunden einmal aufgezeigt und werden auf diese im folgenden Artikel näher eingehen.
1. „Warum brauchen Banken überhaupt Eigenkapital von mir, die haben doch das Haus als Sicherheit?“
2.„Wie bekomme ich denn einen günstigsten Zinssatz bei den Banken?“
3. „Wie viel Eigenkapital benötige ich für meine Baufinanzierung?“
1. „Warum brauchen Banken überhaupt Eigenkapital von mir, die haben doch das Haus als Sicherheit?“
Um die erste Frage zu beantworten, müssen wir uns in die Lage der Banken versetzen. Diese orientieren sich bei der Kreditvergabe an dem sogenannten Beleihungswert einer Immobilie. Das ist der Wert, mit dem die Bank die Immobilie samt Grundstück bewertet.
Beim Hauskauf ist die Bewertungsgrundlage der Kaufpreis. Beim Neubau sind es das Grundstück und die Herstellungskosten.
Wichtig: Bei einem Haus- oder Wohnungskauf entstehen in der Regel nicht nur die Kaufkosten für das eigentliche Objekt, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten.
Diese ergeben sich aus der Grunderwerbsteuer, Notar- Grundbuchkosten und Maklergebühren. Sie erhöhen aber nicht den Beleihungswert. Natürlich überprüfen die Banken, ob der Kaufpreis bzw. die Neubaukosten für sie angemessen sind.
Kann ich denn nun durch Eigenkapital den Zinssatz senken?
Das können wir dir am besten anhand eines Beispiels zeigen:
Der Käufer erwirbt eine Immobilie für 300.000 € in Niedersachsen. Folgende Gesamtkosten fallen an:
Zur Absicherung von Finanzierungen verlangen Banken werthaltige Sicherheiten. Falls der Kreditnehmer die Finanzierungsraten nicht mehr leisten kann (Ausfallrisiko), hat die Bank die Möglichkeit, die Immobilie zu veräußern.
Im obigen Beispiel müsste eine finanzierende Bank dem Käufer 335.280 € leihen und bekommt als werthaltige Sicherheit 300.000 € (Beleihungswert).
Im Fachjargon wird das als 111,76 % Beleihungsauslauf bezeichnet. 100% Beleihungswert (300.000 €) + 11,76% Nebenkosten.
Häufig finanzieren Banken nur den Beleihungswert und lehnen Finanzierungen ohne Eigenkapital ab, bzw. lassen sich das erhöhte Ausfallrisiko in Form eines „höheren“ Darlehenszinses vom Kunden bezahlen.
Hier knüpft unsere zweite Fragestellung an.
2. „Wie bekomme ich den günstigsten Zinssatz bei den Banken?“
Einfach ausgedrückt gilt für die finanzierende Bank:
Je mehr Eigenkapital der Käufer hat, desto kleiner das Ausfallrisiko für die Bank. Je kleiner das Ausfallrisiko für die Bank, desto günstiger der Zinssatz für den Kreditnehmer.
Hier als Beispiel die Zinsaufschläge einer überregionalen Bank:
Zinsaufschlag nach Beleihungsauslauf (BLA)
Unser Beispielkäufer mit 111,76 % Beleihungsauslauf (BLA) würde also in die letzte Kategorie fallen und 1,07 % Zinsen mehr zahlen als der Käufer, der z.B. nur 180.000 € finanzieren muss
(60% von 300.000 € Beleihungswert = 180.000 € - demnach kein Zinsaufschlag).
Das Eigenkapital kann den Zinssatz bei der Baufinanzierung erheblich senken.
3. „Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Immobilienfinanzierung?“
Wie viel Eigenkapital genau zur Verfügung stehen sollte, kann nie pauschal beantwortet werden. Ein grober Richtwert der Eigenkapitalquote liegt bei ca. 20-30% des aufzunehmenden Darlehens.
Aus der Praxis können wir sagen, dass dieser Richtwert der Eigenkapitalquote in der Praxis selten vorzufinden ist. Heutzutage ist es keine Seltenheit, dass Immobilien um die 500.000 € kosten. Dann eine Eigenkapitalquote von 30 % anzusparen (150.000 €) ist in der Praxis selten vorzufinden.
Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt dann darin, dass ihm die Banken verbesserte Zinskonditionen anbieten können, wodurch die Gesamtfinanzierung günstiger und attraktiver wird.
Gerade für jüngere Personen ist die oben genannte Eigenkapitalquote häufig schwer zu erreichen. Wie bereits in einem anderen Artikel von uns beschrieben, ist auch eine Finanzierung mit einer geringeren Eigenkapitalquote bzw. ohne Eigenkapital möglich.
Hierbei sollte man aber auf jeden Fall einige Dinge beachten und sich von einem Experten genauestens beraten lassen.
Beratung ist wichtig!
Kreditinstitute haben unterschiedliche Bewertungssysteme und unterschiedliche Zinsaufschläge. Wie Sie trotzdem eine optimale Finanzierung bekommen, können wir dir zeigen.
Wir bieten:
- günstige Darlehenszinsen (oftmals günstiger als die eigene Hausbank)
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- Uns, als direkten Ansprechpartner vor Ort in Bad Essen
- große Auswahl an Finanzierungsvarianten
Welche Kosten entstehen für dich und wie werden wir bezahlt?
Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich, in wieweit eine Finanzierung für dich möglich und sinnvoll ist.
Sollten wir eine Finanzierung für dich in die Wege leiten können, so zahlst du keine zusätzliche Beratungsvergütung.
Diese erhalten wir direkt von der jeweiligen Bank/Versicherung/Bausparkasse und wird nicht gesondert abgerechnet. Kommt nach unserer Beratung keine Finanzierung zustande, zahlst du ebenfalls keine Beratungsvergütung!
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